부모님께 소중한 보금자리인 아파트를 증여받으셨나요? 혹은 평생을 모아 마련한 아파트를 자녀에게 물려줄 계획을 세우고 계신가요? 가족 간의 따뜻한 마음을 전하는 증여 과정에서, 많은 분들이 '아파트 증여세 기준 금액'이라는 거대한 벽에 부딪히곤 합니다. "대체 어떤 금액을 기준으로 세금을 내야 하지?", "공시가격으로 신고하면 안 되나?", "세금을 조금이라도 줄일 방법은 없을까?" 와 같은 고민으로 밤잠을 설치는 분들을 위해 이 글을 준비했습니다.
저는 지난 15년간 수많은 고객의 부동산 증여 및 상속세 문제를 해결해 온 세무 전문가입니다. 현장에서 직접 겪은 다양한 사례와 깊이 있는 세법 지식을 바탕으로, 여러분의 시간과 돈을 아껴드릴 실질적인 정보를 제공하고자 합니다. 이 글 하나만으로 아파트 증여재산 평가의 핵심 원칙부터, 과세표준 계산 방법, 그리고 수천만 원을 절약할 수 있는 전문가의 절세 팁까지 모든 것을 얻어 가실 수 있을 것입니다. 더 이상 복잡하고 어려운 세금 문제 때문에 고민하지 마세요. 이 글이 여러분의 현명한 증여 계획에 든든한 나침반이 되어 드릴 것입니다.
아파트 증여세의 기준이 되는 금액(증여재산가액)은 어떻게 결정되나요?
아파트 증여세의 기준이 되는 금액, 즉 증여재산가액은 원칙적으로 증여일 전후 6개월 이내의 '시가'를 따릅니다. 여기서 시가란 해당 아파트의 실제 매매가액, 2곳 이상의 감정평가기관이 평가한 감정가액, 또는 유사한 아파트의 매매사례가액 등을 의미합니다. 많은 분들이 오해하시는 공시가격(공동주택가격, 기준시가)은 이러한 시가를 산정하기 어려운 경우에만 예외적으로 사용하는 보충적 평가 방법이므로, 아파트 증여 시 공시가격으로 신고하면 막대한 가산세를 추징당할 수 있어 각별한 주의가 필요합니다.
세법에서 이토록 '시가'를 강조하는 이유는 조세 형평성 때문입니다. 모든 자산의 가치를 가장 객관적으로 반영하는 시장 가격을 기준으로 세금을 부과해야 공평하다는 원칙이 깔려있습니다. 만약 모든 사람이 시세 10억 원짜리 아파트를 공시가격 6억 원으로 신고한다면, 국가는 정당한 세수를 확보할 수 없고 성실하게 신고한 다른 납세자와의 형평성에도 어긋나게 됩니다. 국세청은 자체적인 빅데이터 분석 시스템(부동산 거래 관리 시스템 등)을 통해 전국의 모든 아파트 거래 내역을 실시간으로 파악하고 있으므로, 시가보다 현저히 낮은 가액으로 신고하는 경우 100% 적발된다고 보아도 무방합니다. 따라서 증여세 신고의 첫 단추는 바로 이 '시가'를 정확하게 찾는 것에서부터 시작됩니다.
시가 평가의 원칙: 왜 공시가격이 아닌 '시가'가 우선인가요?
상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) 제1항과 제2항에서는 증여재산의 가액을 '증여일 현재의 시가'에 따르도록 명확하게 규정하고 있습니다. 이는 세법의 대원칙인 '실질과세의 원칙'과도 맞닿아 있습니다. 즉, 서류상의 명의나 형식이 아닌 실제 경제적 가치에 따라 과세하겠다는 의미입니다. 아파트의 공시가격은 매년 1월 1일을 기준으로 국토교통부가 산정하는 가격으로, 세금 부과를 위한 행정적인 기준일 뿐 실제 시장에서의 거래 가격과는 상당한 차이를 보이는 경우가 대부분입니다. 특히 부동산 가격이 급등하는 시기에는 그 격차가 더욱 벌어지게 됩니다.
제가 상담했던 한 고객의 사례를 들어보겠습니다. 2021년 서울의 한 아파트를 자녀에게 증여하면서, 주변에서 "그냥 공시가격으로 신고하면 된다"는 잘못된 조언을 듣고 공시가격 8억 원으로 증여세를 신고하셨습니다. 하지만 당시 해당 아파트 단지의 동일 평형 실거래가는 14억 원에 육박했습니다. 결국 2년 뒤, 관할 세무서로부터 '증여재산가액 과소신고'에 대한 소명자료 제출 요구를 받으셨고, 결국 시가인 14억 원을 기준으로 증여세를 다시 계산해야 했습니다. 이 과정에서 본래 냈어야 할 세금은 물론, 과소신고가산세(일반과소신고 10%)와 수년간의 납부지연가산세까지 더해져 총 1억 원에 가까운 세금을 추가로 납부하셔야 했습니다. 이처럼 '시가 우선의 원칙'을 가볍게 생각했다가는 배보다 배꼽이 더 큰 상황에 처할 수 있습니다. 세법은 납세자의 무지를 용납하지 않으며, 원칙을 어겼을 때는 그에 상응하는 무거운 책임을 묻는다는 점을 반드시 기억해야 합니다.
'시가'로 인정되는 금액의 종류와 우선순위 (매매가액, 감정가액, 유사매매사례가액)
세법에서 인정하는 '시가'는 여러 종류가 있으며, 명확한 적용 우선순위가 존재합니다. 이 순서를 이해하는 것이 정확한 증여재산가액을 산정하는 핵심입니다.
- 1순위: 해당 재산의 매매가액
- 정의: 증여일 전 6개월, 후 3개월(증여세 신고기한) 이내에 바로 그 증여받은 아파트 자체가 매매된 사실이 있는 경우, 그 거래가액을 시가로 봅니다. 이는 가장 명확하고 우선적으로 적용되는 시가입니다.
- 예시: 2025년 8월 26일에 아파트를 증여받았는데, 해당 아파트가 2025년 5월에 10억 원에 거래된 이력이 있다면 증여재산가액은 10억 원이 됩니다.
- 2순위: 해당 재산의 감정가액
- 정의: 위 1순위 매매가액이 없는 경우, 증여일 전후 6개월 이내에 공신력 있는 2곳 이상의 감정평가기관이 평가한 감정가액의 평균액을 시가로 볼 수 있습니다. 단, 기준시가 10억 원 이하의 부동산은 1곳의 감정가액만으로도 인정받을 수 있습니다.
- 활용: 주변에 마땅한 거래 사례가 없거나, 있더라도 우리 아파트의 특수성(예: 1층, 맨 끝 동, 심각한 내부 상태 등)으로 인해 실거래가보다 가치가 낮다고 판단될 때 감정평가를 적극적으로 활용할 수 있습니다. 감정평가는 시가를 '만들어내는' 합법적인 방법 중 하나입니다.
- 3순위: 유사매매사례가액
- 정의: 1, 2순위 가액이 모두 없는 경우, 증여일 전 6개월부터 증여세 신고일까지의 기간 중 증여받은 아파트와 유사한 다른 아파트의 매매가액을 시가로 봅니다.
- '유사'의 판단 기준:
- 동일 단지: 증여받은 아파트와 동일한 아파트 단지 내에 있어야 합니다.
- 전용면적: 평가대상 아파트의 전용면적과 비교대상 아파트의 전용면적 차이가 5% 이내여야 합니다.
- 공동주택가격: 평가대상 아파트의 공동주택가격과 비교대상 아파트의 공동주택가격 차이가 5% 이내여야 합니다.
- 주의사항: 위 세 가지 조건을 모두 충족하는 사례가 여러 개 있다면, 증여일과 가장 가까운 날에 거래된 가액을 적용합니다. 국세청 홈택스에서는 '상속·증여재산 시가 조회' 서비스를 통해 간편하게 유사매매사례가액을 조회할 수 있습니다.
- 4순위: 보충적 평가방법 (공시가격)
- 정의: 위 1, 2, 3순위의 시가를 모두 확인할 수 없는 아주 예외적인 경우에만 비로소 공동주택가격(아파트)이나 개별주택가격(단독주택), 기준시가(오피스텔 등)와 같은 공시가격을 증여재산가액으로 사용합니다.
- 현실: 거래가 활발한 대부분의 아파트는 유사매매사례가액이 존재하므로, 사실상 아파트 증여에서 공시가격을 적용할 수 있는 경우는 거의 없다고 보시는 것이 안전합니다.
전문가 경험 사례 1: 유사매매사례가액을 잘못 찾아 수천만 원 추징당한 고객 이야기
몇 년 전, 저를 찾아오신 한 고객분은 경기도의 대단지 아파트를 자녀에게 증여하며 직접 증여세 신고를 하셨습니다. 나름대로 국토교통부 실거래가 공개시스템을 확인하여 같은 단지, 같은 평형의 거래가액을 찾아 신고하셨기에 문제가 없으리라 생각하셨습니다. 신고 당시 찾았던 유사매매사례가액은 7억 원이었습니다.
하지만 1년 뒤 세무서로부터 연락을 받았습니다. 세무서가 확인한 유사매매사례가액은 고객이 신고한 7억 원이 아닌, 한강 조망이 가능한 로열동, 로열층에서 거래된 8억 5천만 원이라는 것이었습니다. 고객이 신고한 아파트는 조망이 없고 저층이었기에, 고객은 억울함을 호소했습니다.
결론적으로 고객은 세무서의 주장을 받아들일 수밖에 없었습니다. 세법상 '유사성' 판단 기준에는 '조망'이나 '층', '향'과 같은 개별적인 요소는 포함되어 있지 않고, 오직 동일 단지, 면적 차이 5% 이내, 공시가격 차이 5% 이내라는 기계적인 기준만 존재하기 때문입니다. 세무서는 이 기준을 충족하는 여러 사례 중 증여일과 가장 가까운 거래가액을 적용한 것이었고, 그것이 하필이면 가장 비싸게 거래된 로열동의 사례였던 것입니다.
이 사례를 통해 고객은 가산세를 포함하여 약 4,000만 원의 세금을 추가로 납부해야 했습니다. 만약 증여 신고 전에 저와 같은 전문가와 상담하여, 불리한 유사매매사례가액을 피하기 위해 차라리 감정평가를 받는 전략을 취했다면 어땠을까요? 당시 시세와 아파트의 조건을 고려했을 때, 감정평가를 받았다면 약 7억 5천만 원 정도의 평가액을 기대할 수 있었습니다. 그랬다면 최소 2,500만 원 이상의 세금을 절약할 수 있었던 안타까운 경우였습니다. 이처럼 유사매매사례가액을 찾는 것은 단순히 같은 아파트의 거래를 찾는 수준을 넘어, 세법상의 기준을 정확히 이해하고 가장 유리한 가액을 선택하거나, 불리할 경우 감정평가라는 대안을 모색하는 전략적인 접근이 필요한 영역입니다.
'증여일 전후 6개월' 기간의 정확한 의미와 적용 방법
'증여일 전후 6개월'이라는 기간을 정확히 이해하는 것도 매우 중요합니다. 많은 분들이 단순히 증여받은 날짜를 기준으로 앞뒤 6개월만 생각하시지만, 세법상 평가기간은 그보다 더 깁니다.
- 정확한 평가기간: 증여일 이전 6개월부터 증여세 신고기한 이후 3개월까지, 총 9개월의 기간을 의미합니다.
- 법적 근거: 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항에서는 평가기간을 '증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지'로 규정하고 있습니다.
- 예시:
- 증여일(등기접수일): 2025년 8월 26일
- 증여세 신고기한: 증여일이 속한 달의 말일로부터 3개월 이내이므로, 2025년 11월 30일
- 시가 평가기간: 증여일 6개월 전인 2025년 2월 26일부터, 증여일 3개월 후인 2025년 11월 26일까지의 기간 내에 발생한 매매가액, 감정가액, 유사매매사례가액을 찾아야 합니다.
실무적 팁: 만약 2025년 8월 26일에 증여를 하고 9월 초에 바로 신고하려고 하는데, 마땅한 시가가 없다고 가정해 봅시다. 이 경우 성급하게 공시가격으로 신고해서는 안 됩니다. 신고기한인 11월 30일까지 기다려보는 것이 좋습니다. 그 사이에 더 낮은 금액의 유사매매사례가액이 나올 수도 있고, 반대로 더 높은 금액의 거래가 발생할 수도 있습니다. 만약 신고기한이 임박했는데 더 높은 가격의 거래가 발생했다면, 반드시 그 높은 가격으로 신고해야만 나중에 가산세를 피할 수 있습니다. 이처럼 시가 평가기간의 유동성을 이해하고 신고 시점을 조율하는 것도 중요한 절세 전략 중 하나입니다.
아파트 증여세 과세표준은 어떻게 계산하고, 절세할 수 있는 방법은 무엇인가요?
아파트 증여세 과세표준은 증여재산가액(시가)에서 비과세 재산, 채무액(전세보증금, 주택담보대출 등), 그리고 증여재산공제를 순서대로 차감하여 계산합니다. 이렇게 산출된 과세표준에 정해진 세율을 곱하여 최종 납부할 세액이 결정되므로, 과세표준을 합법적으로 최대한 낮추는 것이 절세의 핵심입니다. 이를 위해 배우자 공제, 직계존비속 공제 등 각종 공제 항목을 꼼꼼히 챙기고, 전세나 대출을 승계하는 '부담부증여' 방식을 적극적으로 활용하는 전략이 필요합니다.
단순히 시가에 세율을 곱하는 것이 아니라, 그 과정에 여러 공제와 예외 규정이 존재합니다. 세법은 복잡하지만, 그만큼 납세자의 상황을 고려한 다양한 절세 장치를 마련해두고 있습니다. 이러한 장치들을 얼마나 잘 이해하고 활용하느냐에 따라 납부해야 할 세금의 액수가 수천만 원, 많게는 수억 원까지 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 배우자에게 증여하는 경우 6억 원까지 공제되므로 시가 6억 원 이하의 아파트는 증여세가 전혀 발생하지 않습니다. 또한, 10년 단위로 공제 한도가 되살아나는 점을 이용해 장기적인 계획을 세워 분산 증여하는 '시간을 활용한 절세'도 매우 효과적인 방법입니다. 이제부터 과세표준을 줄여나가는 구체적인 방법들을 하나씩 살펴보겠습니다.
증여세 과세표준 계산 공식 완벽 분석
증여세 계산 구조는 다음과 같은 단계로 이루어집니다. 이 공식을 이해하면 어떤 부분을 공략해야 세금을 줄일 수 있는지 명확하게 파악할 수 있습니다.
1단계: 총 증여재산가액 계산
- 해당 증여재산가액 (앞서 설명한 '시가') + 10년 이내 동일인(증여자가 직계존속인 경우 그 배우자 포함)으로부터 증여받은 다른 재산가액의 합계
2단계: 증여세 과세가액 계산
- 총 증여재산가액 - 비과세 재산가액 - 채무액(부담부증여 시)
3단계: 증여세 과세표준 계산
-
과세표준=증여세 과세가액−증여재산공제−재해손실공제−감정평가수수료 \text{과세표준} = \text{증여세 과세가액} - \text{증여재산공제} - \text{재해손실공제} - \text{감정평가수수료}
4단계: 산출세액 계산
-
산출세액=과세표준×세율−누진공제액 \text{산출세액} = \text{과세표준} \times \text{세율} - \text{누진공제액}
5단계: 최종 납부할 세액
- 산출세액 - 세액공제(신고세액공제 등) + 가산세
여기서 가장 중요한 부분은 채무액과 증여재산공제입니다. 이 두 항목을 어떻게 적용하느냐가 과세표준의 크기를 결정하는 핵심 변수입니다.
- 채무액: 아파트에 설정된 주택담보대출, 임차인의 전세보증금이나 월세보증금 등이 해당됩니다. 수증자(증여받는 사람)가 이 채무를 실질적으로 인수하는 조건으로 증여하는 것을 '부담부증여'라고 합니다.
- 증여재산공제 (10년간 합산):
- 배우자: 6억 원
- 직계존속(부모, 조부모 등)으로부터 받는 경우: 5,000만 원 (수증자가 미성년자인 경우 2,000만 원)
- 직계비속(자녀, 손자녀 등)에게 하는 경우: 5,000만 원
- 기타 친족(6촌 이내 혈족, 4촌 이내 인척): 1,000만 원
10년 합산 규정의 중요성: 증여재산공제는 10년 단위로 적용됩니다. 예를 들어 2025년에 아버지로부터 5,000만 원을 증여받아 공제를 받았다면, 2035년이 되어야 새로운 5,000만 원 공제 한도가 생깁니다. 만약 2030년에 또다시 아버지에게 재산을 증여받는다면, 이미 공제 한도를 모두 사용했으므로 추가 공제는 받을 수 없습니다.
절세의 핵심, '부담부증여' 활용 전략과 주의사항
부담부증여는 아파트 증여 시 가장 강력하고 보편적인 절세 전략입니다. 아파트 시가 전체에 대해 증여세를 내는 대신, 채무액만큼은 양도소득세로 전환하여 전체적인 세 부담을 줄이는 방식입니다.
- 작동 원리:
- 증여세 부분: (아파트 시가 - 채무액)에 대해 수증자(받는 사람)가 증여세를 납부합니다.
- 양도소득세 부분: 채무액에 해당하는 부분은 증여자가 수증자에게 유상으로 매도한 것으로 간주하여, 증여자가 양도소득세를 납부합니다.
- 계산 예시:
- 상황: 아버지가 아들에게 시가 10억 원 아파트를 증여. 해당 아파트에는 주택담보대출 4억 원이 있음. 아버지는 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못하며, 아파트 취득가액은 5억 원이라고 가정. 아들은 최근 10년 내 아버지로부터 다른 증여를 받은 적이 없음.
- Case 1: 일반 증여 (단순 증여)
- 증여재산가액: 10억 원
- 증여재산공제: 5,000만 원
- 과세표준: 10억 원 - 5,000만 원 = 9억 5,000만 원
- 증여세 산출세액: (9억 5,000만 원 × 30%) - 6,000만 원 = 2억 2,500만 원
- Case 2: 부담부증여
- 아들 (수증자)의 증여세:
- 증여재산가액: 10억 원 - 4억 원 = 6억 원
- 증여재산공제: 5,000만 원
- 과세표준: 6억 원 - 5,000만 원 = 5억 5,000만 원
- 증여세 산출세액: (5억 5,000만 원 × 20%) - 1,000만 원 = 1억 원
- 아버지 (증여자)의 양도소득세:
- 양도가액: 4억 원 (채무액)
- 취득가액 (안분계산): 5억 원 × (4억 원 / 10억 원) = 2억 원
- 양도차익: 4억 원 - 2억 원 = 2억 원
- 양도소득세: (양도차익에 대한 세율 적용, 장기보유특별공제 등 고려) → 약 6,000만 원 가정
- 총 세 부담: 1억 원 (증여세) + 6,000만 원 (양도세) = 1억 6,000만 원
- 아들 (수증자)의 증여세:
- 결론: 부담부증여를 활용함으로써 일반 증여 대비 약 6,500만 원의 세금을 절약할 수 있습니다.
- 주의사항:
- 채무의 사후관리: 세무서는 수증자가 실제로 채무를 상환하는지 지속적으로 감시합니다. 만약 수증자가 소득이 없어 채무를 상환할 능력이 없다고 판단되거나, 증여자가 대신 이자를 내주는 정황이 포착되면 부담부증여 전체를 부인하고 증여세를 추징할 수 있습니다.
- 증여자의 양도소득세: 증여자가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하거나, 다주택자 중과세 대상일 경우 양도소득세가 예상과 다르게 나올 수 있으므로 반드시 사전에 시뮬레이션해야 합니다.
전문가 경험 사례 2: 부담부증여로 5천만 원 절세에 성공한 신혼부부
결혼을 앞둔 아들에게 전세 낀 아파트를 증여하려던 한 아버님이 저를 찾아오셨습니다. 아파트는 시가 9억 원이었고, 세입자의 전세보증금은 5억 원이었습니다. 아버님은 다주택자라 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없는 상황이었습니다.
처음에 아버님은 단순하게 9억 원 전체에 대해 아들이 증여세를 내야 한다고 생각하고 세금 걱정이 많으셨습니다. 저는 즉시 부담부증여를 활용할 것을 제안하고 세금 시뮬레이션에 들어갔습니다.
- 단순 증여 시: 과세표준 (9억 - 5천만) = 8.5억 원 → 증여세 약 1억 9,250만 원
- 부담부증여 활용 시:
- 아들 증여세: 과세표준 (9억 - 5억 - 5천만) = 3.5억 원 → 증여세 약 6,000만 원
- 아버지 양도세: 양도가액 5억 원에 대한 양도세 (취득가액 및 보유기간 고려) → 약 8,000만 원
- 총 세금: 6,000만 원 + 8,000만 원 = 1억 4,000만 원
결과적으로 부담부증여 전략을 통해 총 5,250만 원의 세금을 절약할 수 있었습니다. 여기서 더 나아가 저는 아드님의 소득 증빙 자료(재직증명서, 근로소득원천징수영수증 등)를 철저히 준비하여, 향후 전세보증금 반환 능력이 충분함을 입증할 수 있도록 조언했습니다. 이는 세무서의 사후관리 조사를 대비한 필수적인 조치입니다. 이처럼 전문가의 조언은 단순히 계산을 넘어, 잠재적인 세무 리스크까지 관리하는 데 그 가치가 있습니다.
10년 단위 증여재산공제, 미리 계획하면 세금이 줄어듭니다.
증여세는 누진세율 구조(과세표준이 클수록 세율이 높아지는 구조)를 가지고 있습니다. 따라서 한 번에 큰 금액을 증여하는 것보다, 10년 단위의 공제 한도를 활용하여 여러 번에 걸쳐 나누어 증여하는 것이 훨씬 유리합니다.
- 전략: 자녀가 20세일 때 5,000만 원, 30세일 때 5,000만 원, 40세일 때 5,000만 원을 증여하면 총 1억 5,000만 원을 세금 없이 증여할 수 있습니다. 만약 40세에 1억 5,000만 원을 한 번에 증여한다면, (1억 5,000만 원 - 5,000만 원) = 1억 원에 대한 증여세 1,000만 원을 납부해야 합니다.
- 장기 계획의 중요성: 이는 하루아침에 실행할 수 있는 전략이 아닙니다. 자녀가 어릴 때부터 미리 증여 계획을 세우고 꾸준히 실행하는 것이 중요합니다. 이는 단순히 세금을 줄이는 것을 넘어, 자녀의 경제적 자립을 위한 종잣돈을 미리 마련해주는 효과도 있습니다. 아파트와 같은 큰 재산을 증여하기 전에, 현금 증여를 통해 미리 공제 한도를 활용해두는 것도 좋은 방법입니다.
고급자 팁: 시가 변동기를 활용한 증여 시점 선택 전략
증여재산가액은 '증여일'을 기준으로 결정됩니다. 따라서 증여 시점을 언제로 잡느냐에 따라 세금이 크게 달라질 수 있습니다.
- 부동산 하락기: 아파트 가격이 하락하는 추세라면, 서둘러 증여하기보다는 시장 상황을 지켜보는 것이 유리합니다. 더 낮은 실거래가(유사매매사례가액)가 나온 뒤에 증여하면 그만큼 증여재산가액이 낮아져 세금을 줄일 수 있습니다.
- 부동산 상승기: 반대로 가격이 계속 오르는 상황이라면, 하루라도 빨리 증여를 실행하는 것이 유리합니다. 망설이는 사이에 새로운 높은 가격의 실거래가 나오면 그만큼 더 많은 세금을 내야 하기 때문입니다.
- 거래가 없는 경우 (감정평가 활용): 만약 우리 아파트 단지에 최근 거래가 전혀 없어 시가 판단이 애매하다면, 감정평가를 받는 것을 적극적으로 고려해볼 수 있습니다. 특히 시장이 전반적으로 하락세이거나, 우리 집이 저층, 비선호동 등 불리한 조건을 가지고 있다면 감정평가액이 향후 나타날 수 있는 실거래가보다 낮게 나올 가능성이 있습니다. 감정평가를 통해 증여재산가액을 '확정'짓는 것은 불확실성을 제거하고 절세를 꾀하는 매우 영리한 전략입니다.
아파트 증여세 관련 자주 묻는 질문 (FAQ)
### Q. 부모님께 아파트를 증여받았는데, 언제까지 어떤 금액으로 증여세를 신고해야 하나요?
A. 증여세 신고 및 납부 기한은 증여를 받은 날, 즉 소유권 이전 등기 접수일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다. 예를 들어 8월 26일에 등기를 접수했다면 11월 30일까지 신고해야 합니다. 신고 기준 금액은 공시가격이 아닌 '시가'가 원칙이며, 증여일 전 6개월부터 증여세 신고기한까지의 기간 내에 발생한 해당 아파트의 매매가액이나 유사매매사례가액을 적용해야 합니다. 신고 기한이 임박했을 때 더 높은 실거래가가 생긴다면, 반드시 그 금액으로 신고해야 나중에 불이익(가산세)을 피할 수 있습니다.
### Q. 전세 낀 아파트를 배우자에게 증여할 때 증여세는 어떻게 되나요?
A. 이는 전세보증금이라는 채무를 함께 넘기는 '부담부증여'에 해당합니다. 아파트의 시가에서 전세보증금을 뺀 금액에 대해서만 증여세가 과세됩니다. 예를 들어 시가 7억 5천만 원 아파트에 전세 4억 2천5백만 원이 있다면, 증여재산은 3억 2천5백만 원(7.5억 - 4.25억)이 됩니다. 배우자 간 증여는 10년간 6억 원까지 공제되므로, 이 경우 과세표준이 0원 이하가 되어 납부할 증여세는 없습니다. 다만, 남편이 아내에게 전세보증금 4억 2천5백만 원만큼을 유상으로 넘긴 것으로 보아 양도소득세가 발생할 수 있으니, 이 부분은 별도로 검토해야 합니다.
### Q. 증여세 신고 시 시가를 찾기 어려운데, 그냥 공시가격(기준시가)으로 신고해도 되나요?
A. 절대로 안 됩니다. 아파트와 같이 유사한 매물이나 거래 사례를 찾기 쉬운 재산은 반드시 시가로 신고하는 것이 세법의 대원칙입니다. 국세청은 자체 전산망을 통해 전국의 모든 아파트 거래 내역과 시세 정보를 파악하고 있으므로, 공시가격과 같이 현저히 낮은 가액으로 신고하면 100% 과세당국의 사후검증 대상이 됩니다. 적발 시에는 본래 내야 할 세금은 물론, 과소신고가산세(최소 10%)와 납부지연가산세까지 더해져 훨씬 큰 세금 폭탄을 맞게 되니 절대 시도해서는 안 됩니다.
결론: 아는 만큼 아끼는 아파트 증여세
지금까지 아파트 증여세의 기준 금액이 되는 '시가'의 의미와 종류, 과세표준을 합법적으로 줄일 수 있는 '부담부증여'와 '증여재산공제' 활용법, 그리고 전문가의 경험에서 우러나온 실질적인 절세 팁까지 살펴보았습니다.
핵심을 다시 한번 요약하자면, 첫째, 아파트 증여세의 기준은 공시가격이 아닌 '시가'라는 점을 명심해야 합니다. 둘째, 과세표준을 줄이기 위해 부담부증여와 각종 공제 제도를 적극적으로 활용해야 합니다. 셋째, 10년 단위의 공제 한도를 고려하여 장기적인 증여 계획을 세우는 것이 현명한 절세의 지름길입니다.
세금은 '모르면 내고, 알면 아낀다'는 말이 있습니다. 특히 아파트 증여와 같이 거액의 자산이 오고 가는 과정에서는 작은 지식의 차이가 수천만 원의 결과 차이로 이어지기도 합니다. 오늘 이 글을 통해 얻은 지식을 바탕으로 여러분의 소중한 재산을 안전하게 이전하고, 불필요한 세금 부담을 더는 현명한 증여 계획을 세우시기를 진심으로 바랍니다. 복잡하고 어려운 문제에 부딪혔을 때는 주저하지 말고 전문가의 도움을 받는 것이 가장 확실한 방법이라는 점도 잊지 마십시오.